Urbanisme : qui décide quoi

Du national à la parcelle

Les règles d’urbanisme qui s’appliquent à un terrain s’organisent en niveaux. L’État fixe le cadre national ; la région adopte un schéma régional ; un schéma de cohérence territoriale (SCoT), lorsqu’il existe, coordonne un territoire plus vaste que la commune ; enfin, la commune ou l’intercommunalité dispose d’un document local : plan local d’urbanisme (PLU, ou PLUi lorsqu’il est intercommunal) ou carte communale.

Sans document local, la commune relève du Règlement national d’urbanisme (RNU) : en dehors des parties déjà urbanisées, la constructibilité y est limitée, sauf dérogation accordée par délibération motivée du conseil municipal. C’est le document local qui découpe le territoire en zones : la fiche de Carteparcelle affiche la zone de ce document, ou indique que la commune relève du RNU.

Légifrance — Code de l’urbanisme, articles L131-1 à L131-7 (compatibilité et prise en compte) · Ministère de la Transition écologique — Le SRADDET, schéma régional · Ministère de la Transition écologique — Constructibilité limitée hors document d’urbanisme (RNU)

Compatible ou « pris en compte »

Le code de l’urbanisme distingue deux liens entre documents. L’article L131-1 énumère ceux avec lesquels le SCoT doit être compatible : dispositions sur le littoral et la montagne, règles générales du SRADDET, SDRIF, schémas d’aménagement régional d’outre-mer, plan de la Corse, chartes des parcs naturels régionaux et nationaux, documents de gestion de l’eau, plans de gestion des risques d’inondation, entre autres. L’article L131-2 cite ceux qu’il doit seulement prendre en compte, comme les objectifs du SRADDET.

Le PLU, le document en tenant lieu et la carte communale doivent à leur tour être compatibles avec le SCoT (article L131-4). Lorsqu’aucun SCoT ne couvre le territoire, l’article L131-6 prévoit que le PLU soit compatible avec les documents de l’article L131-1 et prenne en compte ceux de l’article L131-2.

Pour un projet sur un terrain, commencez donc par le document local et ses annexes : c’est lui qui découpe le territoire en zones dotées d’un règlement. Les niveaux supérieurs expliquent surtout pourquoi ce document est révisé ou modifié.

Légifrance — Code de l’urbanisme, articles L131-1 à L131-7 (compatibilité et prise en compte)

Littoral, montagne et sobriété foncière

Certaines règles nationales visent des territoires précis : le code de l’urbanisme contient des dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne, avec lesquelles le SCoT doit être compatible. Carteparcelle n’indique pas si une commune y est soumise ; la mairie peut vous le dire.

La loi Climat et résilience d’août 2021 fixe l’objectif de « zéro artificialisation nette » des sols en 2050. Première étape : réduire de moitié, entre 2021 et 2031, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie précédente. Selon le ministère de la Transition écologique, l’objectif doit être intégré avant le 22 novembre 2024 dans les schémas régionaux, avant le 22 février 2027 dans les SCoT et avant le 22 février 2028 dans les PLU(i) et cartes communales.

Une loi du 20 juillet 2023 a complété ce dispositif, qui peut encore évoluer : consultez la page du ministère à la date de votre projet. Pour un terrain donné, c’est le document local applicable qui traduit ces objectifs.

Légifrance — Code de l’urbanisme, articles L131-1 à L131-7 (compatibilité et prise en compte) · Ministère de la Transition écologique — Artificialisation des sols et objectif ZAN

Ce qui s’ajoute au PLU : servitudes, risques, patrimoine

Les servitudes d’utilité publique sont des limitations administratives au droit de propriété, autorisées par la loi. Elles sont annexées au PLU ou à la carte communale. Passé le délai d’un an prévu par l’article L152-7 du code de l’urbanisme, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l’urbanisme peuvent être opposées aux demandes d’autorisation.

Le plan de prévention des risques naturels est élaboré sous l’autorité du préfet, en concertation avec les collectivités. Après enquête publique et approbation par le préfet, il est annexé au PLU comme servitude d’utilité publique ; le ministère précise que ses règles s’appliquent aux constructions futures comme aux constructions existantes.

Autour d’un monument historique, les abords correspondent à un périmètre délimité ou, à défaut, aux immeubles situés dans son champ de visibilité à moins de 500 mètres. Les travaux y sont soumis à une autorisation préalable, avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF).

Sur la fiche de Carteparcelle, les servitudes publiées sur le Géoportail de l’Urbanisme figurent dans la section « Servitudes d’utilité publique », et les plans de prévention des risques dans la section « Risques ». Leur absence signifie « non renseigné », pas « aucune contrainte ».

Géoportail de l’Urbanisme — Les servitudes d’utilité publique · Ministère de la Transition écologique — Prévention des risques naturels (PPRN) · Ministère de la Culture — Les abords des monuments historiques

Qui fait quoi

Les rôles ci-dessous sont ceux que prévoient les textes ; l’organisation des services varie d’un département à l’autre.

État et préfet

Les services de l’État portent à la connaissance des communes le cadre législatif et réglementaire à respecter et les projets de l’État (article L132-2). Le préfet approuve les plans de prévention des risques et, là où la commune n’a ni PLU ni carte communale lui donnant cette compétence, les permis sont délivrés au nom de l’État.

DREAL et DDT(M)

Sous l’autorité du préfet de région, les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) mettent en œuvre les politiques de l’État en matière d’environnement et d’aménagement durable. Les directions départementales des territoires (DDT ou DDTM) en sont le relais dans les départements de métropole hors Île-de-France.

Architecte des Bâtiments de France

Il donne son accord aux travaux dans les abords des monuments historiques.

Région

Le conseil régional adopte le SRADDET, que le préfet de région approuve ensuite par arrêté, après évaluation environnementale et enquête publique.

Département

Il fait partie des personnes publiques associées à l’élaboration des SCoT et des PLU, avec l’État, la région, les chambres consulaires et d’autres organismes (article L132-7).

Intercommunalité

Lorsqu’elle est compétente, elle élabore un PLU intercommunal. Pour une communauté de communes, la loi ALUR a organisé le transfert de cette compétence, auquel les communes peuvent s’opposer par une minorité d’au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population ; la question se repose à chaque renouvellement général du conseil communautaire.

Commune et maire

Dans une commune dotée d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, le maire délivre les permis au nom de la commune (article L422-1) ; l’article fixe aussi les conditions applicables aux communes dotées d’une carte communale.

Ministère de la Transition écologique — Services déconcentrés (DREAL, DDT) · Légifrance — Code de l’urbanisme, article L132-2 (porter à connaissance de l’État) · Légifrance — Code de l’urbanisme, article L132-7 (personnes publiques associées) · Ministère de la Transition écologique — Le SRADDET, schéma régional · Collectivités locales — Guide de l’intercommunalité 2025, la communauté de communes (compétence PLUi) · Légifrance — Code de l’urbanisme, article L422-1 (autorité qui délivre les permis)

À qui poser votre question

Les pistes ci-dessous sont nos conseils pratiques. Dans chaque cas, indiquez la commune et la référence cadastrale complète de la parcelle.

Quelle zone, quelles règles pour mon terrain ?

Le service urbanisme de la mairie, ou celui de l’intercommunalité si le PLU est intercommunal. Le guide « Lire un PLU » aide à préparer la question.

Mon projet est-il réalisable ?

La mairie de la commune du terrain ; un certificat d’urbanisme renseigne sur les règles applicables, sans valoir autorisation.

Un plan de prévention des risques me concerne-t-il ?

Géorisques pour l’information, la mairie pour le règlement annexé au PLU, la préfecture pour une procédure en cours.

Des travaux près d’un monument historique ?

La mairie vous indique si le terrain se trouve dans les abords ; les travaux y relèvent de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Le schéma régional ou le SCoT ?

La région pour le SRADDET ; pour le SCoT, l’intercommunalité vous indique l’organisme qui le porte.

Une limite, une surface, un propriétaire ?

Ce ne sont pas des questions d’urbanisme : consultez les guides sur le bornage, la surface cadastrale et le propriétaire d’une parcelle.